Завтра вторая волна кризиса рынка недвижимости?

Кризисы рынков берут свое начало с 1825 года из Англии, в дальнейшем они перекинулись на рынки США и Франции. По настоящее время кризисы повторяются с периодичностью примерно 10 лет уже на протяжении 200 лет, что обусловлено цикличностью экономики.

Неожиданное начало кризиса называлось паникой, после следует депрессия. Самой затяжной депрессией, начавшейся в 1929 году и закончившейся с началом Второй мировой войны, называют великую депрессию в США. В дальнейшем с подачи американского истеблишмента, чтобы не пугать обывателей, депрессию стали называть – рецессией, а за тем более нейтральным понятием спадом или даже стагнацией.

 Как показали последние кризисы, недвижимость и ее рост ускоренными темпами служит лакмусовой бумажкой приближающегося кризиса. Оценив рынок недвижимости до и после кризиса в США и европейских странах, выявлена прямая зависимость дорожающей недвижимости и роста  ипотечного кредитования с ростом дефицита текущего счета. Это является показателем приближающегося кризиса. По рынку недвижимости можно отслеживать любые колебания в экономике. Больше всего это видно в развитых странах, доступных для внешних инвестиций.  

 В кризис рынок российской недвижимости снизился на 25-30%, что отыгрывало рост цен перед кризисом. Сегодня цены вернулись на докризисный уровень и даже замечен небольшой рост. Нельзя назвать текущий рынок жилой недвижимости, и тем более коммерческой, перегретым, так как число спекулятивных сделок на рынке является невысоким. Риски увеличиваются, когда большее число сделок имеет спекулятивный характер, инвестор вкладывает деньги на этапе строительства здания и реализует недвижимость конечному потребителю. На сегодняшний день жилую и загородную недвижимость приобретают для личного использования, а недвижимость коммерческую — для текущих нужд фирмы, под офис, магазин, склад и так далее. Рынок недвижимости России неоднороден. В Москву ведут финансовые потоки, соответственно и цены на недвижимость как жилую, так и коммерческую держатся на стабильном уровне. А в центральном административном округе Москвы, внутри садового кольца, существенно снизился уровень вновь возводимых объектов как жилого, так и коммерческого назначения, что привело к росту спроса и соответственно цен на объекты недвижимости. На территории новой Москвы заметно оживление спроса на коттеджные поселки и коттеджи по Калужскому шоссе. Это приведет к повышению цены в данном сегменте.

Рынок недвижимости развитых стран, таких как Америка и Европа, наибольшим образом пострадал от падения цен в кризис. Обслуживание ипотечных кредитов стало нерентабельным при приобретении жилой недвижимости. В развивающихся странах недвижимость выступает в качестве практически единственного инструмента по сохранению капитала. Другие инструменты, такие как банки, инвестирование в развитие производства, ценные бумаги не гарантированы от обесценивания. Поэтому и цена на недвижимость остается стабильной, и даже в разгар кризиса был заметен существенный ажиотаж на приобретение ликвидных активов.

Рассмотрим перспективы развития рынка недвижимости. В США и Европе на каждого жителя приходится более 50 кв.м. жилой площади. В России этот показатель в два раза меньше, 22 кв. м. на человека, а по темпам строительства жилых домов даже на предкризисный год не были достигнуты темпы строительства советских времен. Существует большой потенциал роста строительства жилых домов для обеспечения населения жильем. 

На рынке коммерческой недвижимости наблюдается необеспеченность качественными  торговыми площадями. В Европе обеспеченность торговыми площадями составляет 800 кв. м. на 1000 жителей, а в Москве этот показатель не дотягивает до 300 кв. м. Московские девелоперы начали активное строительство более миллиона квадратных метров торговых площадей в Москве, на территории новой Москвы и Московской области, что в три раза превышает объем сдаваемых торговых площадей в предыдущие годы.

Продолжение в следующей части выпуска…

Comments

Comments are closed.