Московская недвижимость осталась без нового налога на имущество минимум на год.

Filed Under коттеджные поселки, квартирный вопрос, новости рынка недвижимости, обзор рынка офисной недвижимости, недвижимость и цены, недвижимость новой москвы, недвижимость в москве, прогноз рынка недвижимости, Остоженка, анализ рынка недвижимости, загородная недвижимость, загородные дома в подмосковье · Tagged: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,  

Министерство финансов переносит вступление в силу налога на недвижимость для физических лиц на 2015 год. До этого предполагалось введение налога на жилую и коммерческую недвижимость с 2014 года. Рассмотрим с чем это связанно. Во-первых, при оценке недвижимости были выявлены ошибки и неточности в определении ее кадастровой стоимости, а также при внесении сведений из архивов Бюро технической инвентаризации в государственный кадастр недвижимости. Кроме этого правовое управление президента РФ настаивает на внесение изменений и увеличение необлагаемой площади недвижимости с 20 до 33 или даже 45 квадратных метров на человека жилой недвижимости. К тому же с целью улучшения обслуживания населения при регистрации и учете недвижимого имущества, а также облегчения администрирования,  в том числе  оптимизации подхода к налогообложению недвижимости, будет осуществлено объединение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эти два ведомства образуют единый государственный информационный ресурс

Расчет налога на жилую недвижимость будет осуществляться в размере от 0,5 до 1% на объекты недвижимости дороже  трехсот миллионов рублей, 0,1% на недвижимость стоимостью ниже этой суммы и 0,5 % на нежилые здания и помещения. Для земельных участков налог составит от 0,5 до 1,5% в зависимости от категории земель. Приравниваются к жилой недвижимости и будут облагаться налогом дома на этапе строительства. В Москве средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости по кадастровой оценке составит пять тысяч долларов. Для нежилых помещений и отдельно стоящих зданий (домов) — три тысячи долларов за квадратный метр. К примеру, в Москве собственник новой квартиры в сто квадратных метров в центральном административном округе заплатит более тысячи долларов в рублевом эквиваленте за год, если не имеет другой жилой недвижимости. А владелец квартиры в «сталинке» такой же площади в пределах третьего транспортного кольца — около пятьсот долларов. На Ленинском проспекте в юго-западном административном округе от собственника недвижимости, квартиры в элитном жилом комплексе, площадью в сто квадратных метров потребуется заплатить налог на недвижимость более пятисот долларов.

 Налог на недвижимость как жилую, так и коммерческую будет исчисляться, исходя из кадастровой среднерыночной стоимости объекта (квартиры, здания, помещения, незавершенного строительства). Оценка возложена на саморегулируемые организации оценщиков. Не довольны оценкой объектов недвижимости как местные власти, стремящиеся к пополнению бюджета, так и владельцы помещений и земельных участков, считая ее необоснованно завышенной. Лица, несогласные с кадастровой оценкой своей недвижимости, могут обратиться в комиссии по досудебному оспариванию споров или в арбитражный суд, сделав предварительно независимую оценку принадлежащего им объекта недвижимости. 

Рассмотрим, как ведение налога может повлиять на рынок коммерческой недвижимости Москвы. Сейчас ООО и ИП на упрощенной системе налогообложения не облагаются налогом на имущество. Однако сохранится ли такой порядок в дальнейшем? Все остальные платят налог на недвижимость в размере 2,2% от ее балансовой стоимости, что составляет примерно десять – пятнадцать долларов с квадратного метра офисного здания в Москве. После ведения налога на недвижимость владельцам офисных зданий в Москве придется платить примерно двадцать – тридцать долларов налога за квадратный метр в год налога. Еще больше придется платить владельцам офисных особняков в историческом центре Москвы, примерно пятьдесят долларов за квадратный метр в год. Владельцы большинства торговых помещений в Москве, особенно небольших магазинов, помещений свободного назначения использующихся под торговую деятельность, стрит-ритейл, используют упрощенную систему налогообложения. Скорее всего собственники помещений переложат бремя налога на арендаторов коммерческой и жилой недвижимости.

Завтра вторая волна кризиса рынка недвижимости?

Кризисы рынков берут свое начало с 1825 года из Англии, в дальнейшем они перекинулись на рынки США и Франции. По настоящее время кризисы повторяются с периодичностью примерно 10 лет уже на протяжении 200 лет, что обусловлено цикличностью экономики.

Неожиданное начало кризиса называлось паникой, после следует депрессия. Самой затяжной депрессией, начавшейся в 1929 году и закончившейся с началом Второй мировой войны, называют великую депрессию в США. В дальнейшем с подачи американского истеблишмента, чтобы не пугать обывателей, депрессию стали называть – рецессией, а за тем более нейтральным понятием спадом или даже стагнацией.

 Как показали последние кризисы, недвижимость и ее рост ускоренными темпами служит лакмусовой бумажкой приближающегося кризиса. Оценив рынок недвижимости до и после кризиса в США и европейских странах, выявлена прямая зависимость дорожающей недвижимости и роста  ипотечного кредитования с ростом дефицита текущего счета. Это является показателем приближающегося кризиса. По рынку недвижимости можно отслеживать любые колебания в экономике. Больше всего это видно в развитых странах, доступных для внешних инвестиций.  

 В кризис рынок российской недвижимости снизился на 25-30%, что отыгрывало рост цен перед кризисом. Сегодня цены вернулись на докризисный уровень и даже замечен небольшой рост. Нельзя назвать текущий рынок жилой недвижимости, и тем более коммерческой, перегретым, так как число спекулятивных сделок на рынке является невысоким. Риски увеличиваются, когда большее число сделок имеет спекулятивный характер, инвестор вкладывает деньги на этапе строительства здания и реализует недвижимость конечному потребителю. На сегодняшний день жилую и загородную недвижимость приобретают для личного использования, а недвижимость коммерческую — для текущих нужд фирмы, под офис, магазин, склад и так далее. Рынок недвижимости России неоднороден. В Москву ведут финансовые потоки, соответственно и цены на недвижимость как жилую, так и коммерческую держатся на стабильном уровне. А в центральном административном округе Москвы, внутри садового кольца, существенно снизился уровень вновь возводимых объектов как жилого, так и коммерческого назначения, что привело к росту спроса и соответственно цен на объекты недвижимости. На территории новой Москвы заметно оживление спроса на коттеджные поселки и коттеджи по Калужскому шоссе. Это приведет к повышению цены в данном сегменте.

Рынок недвижимости развитых стран, таких как Америка и Европа, наибольшим образом пострадал от падения цен в кризис. Обслуживание ипотечных кредитов стало нерентабельным при приобретении жилой недвижимости. В развивающихся странах недвижимость выступает в качестве практически единственного инструмента по сохранению капитала. Другие инструменты, такие как банки, инвестирование в развитие производства, ценные бумаги не гарантированы от обесценивания. Поэтому и цена на недвижимость остается стабильной, и даже в разгар кризиса был заметен существенный ажиотаж на приобретение ликвидных активов.

Рассмотрим перспективы развития рынка недвижимости. В США и Европе на каждого жителя приходится более 50 кв.м. жилой площади. В России этот показатель в два раза меньше, 22 кв. м. на человека, а по темпам строительства жилых домов даже на предкризисный год не были достигнуты темпы строительства советских времен. Существует большой потенциал роста строительства жилых домов для обеспечения населения жильем. 

На рынке коммерческой недвижимости наблюдается необеспеченность качественными  торговыми площадями. В Европе обеспеченность торговыми площадями составляет 800 кв. м. на 1000 жителей, а в Москве этот показатель не дотягивает до 300 кв. м. Московские девелоперы начали активное строительство более миллиона квадратных метров торговых площадей в Москве, на территории новой Москвы и Московской области, что в три раза превышает объем сдаваемых торговых площадей в предыдущие годы.

Продолжение в следующей части выпуска…